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06月15日 マイホームを売ったときの特例

親が介護施設等に入居などされた事をきっかけに、誰も使わない親の実家を売却する場合に要件を満たせば「３０００万円特別控除」が適用されます。

例えば、売却価格が仮に２０００万だとしたら、諸経費は別として「所得税や住民税」はかからない事になりますね。（３０００万円控除できる）

マイホームを売った時の特例「居住用財産の３０００万円特別控除」

（要件など）

自分が住んでいる家屋、または家屋と敷地を売った事。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合は（介護施設に入居など）住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売る事。住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の（１）（２）の２つの要件の全てに当てはまる事が必要です。
（１）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなって日から３年目の年の１２月３１日までに売る事。

（２）家屋を取り壊してから譲渡契約（売買契約）を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

つまり、自宅を売却する可能性があるときは、すぐに取り壊したり、貸駐車場にしたりしない方が良い場合があるという事です。

前年、前々年にこの特例を受けていないこと。（３年に１度しか使えない）
配偶者や親、夫婦などの特別な関係にある人に売ったものではない事。
その他重要な事

所有期間の長短にかかわらず適用可能。
特例を受けるためには確定申告が必要。
所有期間が１０年を超える居住用財産の「軽減税率」と併用可能な事。
当事業体では「各種専門家」との「連携」を強みにしております。「空き地」「空き家」の最適な「活用方法」を一緒に考えて行きませんか？

山口市、萩市、宇部市の「空き家」「空き地」のことなら「やまぐち空家管理サービス」まで！

06月14日 空き家の火災保険について

空き家（空家）の火災保険の加入について

空き家（空家）の「リスク」の一つに「放火」や「不法占拠者等」による「火災」というのが考えられます。もちろん一般の「家」と同様に「火災」「落雷」「破裂」「爆発」「風災」「ひょう災」「雪災」の「リスク」も当然負う事になります。そもそも「空き家」に限らず、火災保険が必要な理由の大きな理由が民法上は「失火責任法」（失火ノ責任ニ関スル法律)という規定があり、軽過失の失火（過失による出火、間違って火事をおこしてしまう事）により隣家を焼失させた場合は、例外的に民法上の賠償責任は負わないという法律が存在するのために、仮に隣の家の住民の「軽過失の失火」により、自分の家が「火事になった」としても、隣の家の人から「何の補償」もうける事が出来ないのです。ですから「自分の家は自分で守る」という事になり、火災保険が必要となるのです。「空き家」の状態であれば、仮に「火災」が発生しても「空家だから関係ない」と思われる方もおられるかもしれませんが、「残存物の撤去」などにも「費用」はかかります。

空き家（空家）で「火災保険に加入できるか？」

空き家やの状況によりますが、保険会社によって対応は違うと言えるでしょう。火災保険の「保険料」は「建物の用途」「建物の構造」によって異なります。同じ建物でも「住宅」利用されているのか「事務所や店舗」として利用されているのかでも「保険料」は異なります。同一店舗であったとしても「職業の種類」により割増のつき方も変わります。「住宅物件」に該当すれば、保険料は「安く」一般物件に該当すれば、保険料は「高く」なって行きます。

保険料の比較（空き家の状態により保険料は異なる、場合によっては引受不可能）

（安め）専用住宅　＜　併用住宅　＜　一般物件（高め）

以下参考

住宅物件

専用住宅　ご自宅にかける「火災保険」と同様（地震保険も加入可能）
併用住宅　店舗兼住宅（地震保険も加入可能）
住宅物件での「空き家」の引受基準は保険会社で対応は違いますが、すぐにでも「住める状態」や、一定の「時期」に住居として住める状態である事が必要で、例えば「家財」や「家電」などがあり、親族が空き家の管理で「年始」「お盆」などに「定期的に寝泊まり」ができるような状態であれば「住宅物件での火災保険の契約」が可能な場合があります。また、家財などが無く「すぐに住む状態」でない場合は上記の「併用住宅」として判断され、保険料は専用住宅に比べ割高になります。

一般物件

専用住宅や併用住宅に該当しない場合（地震保険加入不可）
住宅として今後利用できる見込みがない場合などは、「一般物件」と判断される可能性が高く、保険料は「割高」となります。

当事業体では、例えば「ぶち安心管理」「オーダメイド管理」など、建物内部に立ち入る内容の契約の場合は、原則「火災保険」に加入済みか、加入予定である場合でないとお引き受けは出来ません。安全上の問題や、火災時の責任やリスクを「カバー」出来ないからです。もちろん複数の保険会社に「どれに該当するか？」「保険料の比較」などを「手配」させて頂く事は可能ですし、ご自身で探されて、「加入」されても構いません。

「火災保険」に「住宅物件」で加入できるという事は、裏を返せば「すぐに住める物件」という事とも考えられます。将来もし解体の予定がなく、建物を残した状態で「賃貸」や「売却」などを考えられているのなら一度考えられては如何でしょうか？山口市、萩市、宇部市の「空き家」「空き地」の管理の事なら「やまぐち空家管理サービス」へご相談ください。

06月08日 親が施設等に入った場合の「自宅」をどうする？

数年前に奥様に先立たれたAさん（８３）は今まで一人暮らしをしていたが、高齢のため足腰が弱くなってしまった。

県外に生活する一人息子のBに迷惑をかけたくない。相談の上、生まれ育った故郷にある介護施設に入所して、第２の人生をスタートさせた。

「空き家」になった自宅は、一人息子は世帯を持ち、県外にいるためこの「空き家」に住むことはない。

Aさんは自分がこの先、最近判断能力が低下してしまった場合「認知症」になってしまうのでは？と心配している。

そこで、認知症になる前に「施設利用料」などの確保を含め、この「空き家」を売却したいと考えたが、売却条件や交渉は若い長男に任せ、わずらわしい処理は出来ればしたくない。

「家族信託の活用例」

Aさんは、一人息子のBとの間で、委託者兼受託者をA、受託者を息子Bとした「空き家」である自宅不動産を信託財産とした「信託契約」を結んだ。

委託者（A)父親　（認知症になる前に自宅を売却して、施設利用料や今後の備えにあてたい）

受益者（A)父親　（売却金額は受益者が父親Aであるために、父親のものになる）

受託者（B)長男　（登記簿上の所有者のため、売買の売主となる事が出来る）

効果）

長男Bは、自らが登記簿上の所有者となり、父親Aの自宅不動産の「売主」として「管理売却処分」の権限を得る。

売却成立後、売買代金は、受益者であるA（父親）に「諸費用」を差し引き手渡される。売却金を「施設利用料」に充当し、長男への負担を軽減する。

「信託契約にする必要があるのか？」

判断能力が衰えてしまって「認知症」になると、「空き家」の売買契約や売却処分は単独では一切出来ない。元気なうちに対策をとることで、Aさんの「想い」を有効に引き継ぐ事が可能になります。

当事業体では専門家と協力し、「家族信託」のご説明から「対策案」までご提示差し上げます。

山口市　萩市　宇部市　の「空き家」「空き地」「相続対策」「家族信託」の事なら

「やまぐち空家管理サービスへ」

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